风云突变，在这个大浪潮下，到底有什么机会？每个被裹挟的个体，到底该怎么做？房地产还有未来吗？

2020年10月17日，御风集团董事长、万通地产创始人冯仑与老友万科集团创始人、华大集团联席董事长王石再次聚首，在中国企业家系列论坛之《大浪潮中的机会与使命》的演讲中，回答了这些疑问。

这是上海交大教育集团高净值研究院、上海高金民营经济研究中心与风马牛传媒联合主办的中国企业家系列论坛之一。该系列论坛通过联合业界和学界大咖导师，旨在从根本上解决企业家需求，打通人脉，资源共享。“学点东西、交点朋友、合作共赢”。

一、房地产后开发时代房地产的10个机会！

冯仑认为，当下的房地产已经进入后开发时代。在这个时代，有10大机会：

第一、物流仓储不动产。逻辑是，现在的互联网改变了商品流通的方式以及大家购物的方式，这将带来整个商业、整个生态和模式的变化。
如果房地产开发时代，住宅是主要产品的话，那么记住，房地产后开发时代，物流仓储，尤其是智能仓储物流，一定是一个特别重要的类别。

第二、大健康的不动产。逻辑是，现在很多不健康的行为、不健康的饮食、不健康的生活方式，带来很多疾病，当然还有老龄化等等原因。
总之，我们对健康的需求非常强大，而健康的需求就带来了不动产的需求。当然这种概念很多，真正发现价值的关键判断是，你跟谁收到租金。
比如，如果是医疗不动产，他们的现金流就非常好，而且租赁时间比较长，通常7-10年，这种不动产拥有的越多越好。

第三、健康住宅和健康空间类不动产。疫情之后，大家对健康空间的需求变大。随着未来的发展，如果还要布局住宅，还要在住宅市场细分市场中做经营，那么健康空间一定是未来客户最喜欢的，也是未来发展的趋势。

第四、运营独具特色的物业和空间。运营一个空间机会越来越多，而空间的运营实际上就是你怎么样在每一平米上收到更多的资金，或者在每一平米上创造出更大的现金流量，这是一个核心。最近两年已经出现了一批这样优秀的企业，他们在运营上是非常厉害的企业。

第五、资产管理。不动产空间是财富的形式之一，如果能把物业的空间里的业务做最合适的匹配和利用，不浪费掉每一尺空间，就像不要浪费掉每一分钱一样，就能获得最高的收益。

第六、不动产科技。一个公司，一方面靠制造技术，另一方面靠空间管理体制，能源管理、智慧交通等等，这都跟科技有关，所以不动产科技是未来非常大的一件事情。

第七、合作建房。房协在上个月刚刚成立了合作建房委员会，这有很大的竞争力，因为现在有大数据，因此他对客户需求的掌握非常精准，还能够把需求进行分类，最大限度的满足客户需求。此外，他还能把大家行动协调起来，拿地建房，降低各种成本。

第八、不良资产处置。这当然需要一些老江湖的经验，需要“中医”，不是说刚入行房地产你就能做。不良资产最近有两种做法，一种是商业中期金融，还有一种叫秃鹫基金。

第九、收费开发商或代建。其实代建的概念有点窄，数字开发还包括运营，包括后面很多事情，包括财务安排还有很多事情，所以比我们稍微复杂一些。

第十、向互联网企业学做管理者。过去做房地产比较多的是，开发时代买地越大越好，因此故事越编越大，最后都是几百亩几千亩的规模，但是这种做法越来越复杂，越来越危险。

冯仑分享后，王石也分享了万科应对疫情的经历，以及他对再次创业的感触。
王石表示，没有归零这回事，因为年龄不可能归零，你的经验不可能归零，你的人脉资源不可能归零，传统企业的人脉都还在。王石认为，千百年来人性没有改变，做企业的根本逻辑是没有变的。增长非常快的企业，他们有数字管理优势，他们有很多新的做法，当然传统企业也确实需要做出改变。
他还认为，即便BAT这些传统互联网巨头，也面临新兴互联网企业的冲击。对传统企业来讲，更应该拥抱这个时代，“传统企业被淘汰，绝对不是被网络巨头淘汰，淘汰你的，是掌握并能使用这种网络工具的同行。”

二、房地产转型科技行业？互联网巨头已经广泛介入

在圆桌对话环节，上海广播电视台主持人刘江贤担任互动主持，上海市金山区委副书记区长刘健、冯仑、王石，以及上海市房地产经纪行业协会副会长晏绍礼担任互动嘉宾。

刘健在对话中特别提到了冯仑分享的房地产后开发时代的10大机会，思考怎么样能够提供更好的政策，提供更好的环境。他认为，尤其像金山这样一个地区，从价值价格的角度来讲，这里还是一个洼地，有非常好的成长空间。

深耕房地产经纪行业的晏绍礼也十分认同冯仑的10大机会判断。他称，其实从3月份开始这段时间，他就组织团队一直在进行新商业业态的研究。
他认为，商业地产是我们后开发时代的一个机遇，特别好的机遇，因为过去商业地产都只是重视女性和儿童消费，但是现在他们更关注文化艺术、科技和体验，以及把健康产业融入进去，把目标客户年龄进行分层，从这四个方向进行改革，相信在以80后、90后和00后家庭组合为主的消费时代，这是一个新的商业机遇。
另外，在商业地产的改革过程中，他们发现第二个商机就是，租赁市场。这个机会，一年的产值规模就能过万亿，这也是他们验证策划的。他们今年主要就两个目标，一个是租赁市场，一个是商业地产的盘活。

王石担心很多人没有注意到一个趋势，就为冯仑的10大预测中的“空间和物业运营”又补充了一个万科的例子。
当年万科进入美国的第一个项目是跟合作伙伴3、7开，王石本来以为是万科3，对方7，毕竟对方是很著名的房企，销售操盘也非常有经验，但是没想到反了过来，因为对方是服务商。对于服务商来讲，你会发现哪怕他占10%，因为有各种增值服务，其最后的收益按净资产回报看，比10%这个比例要高得多。

在圆桌对话环节，他们重点又提了一下不动产科技。不动产科技，改变了房地产什么、如何改变房地产企业，以及资产数字化的时代要做哪些赋能？冯仑给大家简单的介绍了行业概况，现在阿里、华为、腾讯等等互联网巨头都在做这一块，华为主要做智能穿戴，阿里在搞房屋买卖和租赁，而腾讯有一个专门的团队来做大型城市社区底层数字基础设施建设。

冯仑讲了个腾讯的故事。以前腾讯要在深圳建一座大厦，因为腾讯的基因是做软件，所以他们找了几个人把数字运营基础设施搭建起来了。这座大厦花了41个亿，自己用，不出租也不卖，原本不会产生收益，但是万万没想到，他们靠卖这个管理软件已经收回了20个亿，再有三年将全部回本。这给了他们启发，于是这个团队就变成了跟房地产有关的数字化专业团队，主要做大型社区底层数字智能化。

最后冯仑总结，科技对房地产的影响大体上体现在三个方面，第一、提高交易效率，就你买卖租赁房屋效率提高体验更好更便捷，阿里是在这个方向发力。第二、提高室内的空间的运营效率，怎么导流，怎么让客人更好的使用空间。第三、做空间的底层数据基础，然后为物联网和智能生活奠定一个基础，这个是腾讯和华为在做的事情。